長租公寓的新寒冬：青客們再闖鬼門關(guān)

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2020年春節(jié)，本該是眾多行業(yè)期盼能拉動一波經(jīng)濟(jì)回暖的春天，不曾想?yún)s成了一次黑天鵝事件。“在家躺著為社會做貢獻(xiàn)”、“宅在家里就是做貢獻(xiàn)”氛圍之下，酒店、餐飲、電影行業(yè)首先就遭遇負(fù)面影響，隨著疫情時間線的拉長，租賃市場也難獨(dú)善其身。

為了應(yīng)對疫情影響，多個長租公寓平臺推出相關(guān)的租金減免或其他優(yōu)惠措施。但一些長租公寓平臺的舉措在網(wǎng)上引發(fā)不少爭議，如：蛋殼單方面強(qiáng)制降租引發(fā)房東不滿、青客免租舉措被指促銷捆綁疫情、自如更是被指借疫情坐地起價(jià)等等。沒有能夠等到開春返鄉(xiāng)潮租房高峰期的長租公寓行業(yè)，在疫情與爭議中夾道求生。

其實(shí)，長租公寓的寒冬早在2019年已經(jīng)開始蔓延。在自如、蛋殼等行業(yè)巨頭重壓之下，2019年11月5日流血上市的“國內(nèi)長租公寓第一股”青客，并沒有能夠借著機(jī)會扭轉(zhuǎn)乾坤，青客上市僅10交易日內(nèi)破發(fā)，給原本處于長夜中的長租公寓行業(yè)又蒙上了一層陰影。

2020年1月6日，青客公布上市后首份財(cái)報(bào)，青客在2019年第四季度實(shí)現(xiàn)營收為人民幣3.358億元，和上年同期相比增長13.1%；歸屬于公司的凈虧損為人民幣1.251億元，和上年同期對比，下降29%；調(diào)整后EBITDA（非美國通用會計(jì)準(zhǔn)則）為人民幣負(fù)3140萬元，和上年同期相比減少46.9%。

青客這一份算不上出色的財(cái)報(bào)，讓資本市場對難以盈利的長租公寓行業(yè)更是退步三舍。在青客第四季度財(cái)報(bào)發(fā)布之后，1月7日美股收盤后，青客股價(jià)為11.48美元/股，相比最高點(diǎn)時報(bào)價(jià)20.44美元/股下跌將近五成。而三年時間之內(nèi)青客將近虧損人民幣11億元巨坑，也是其不得不直面的難題。

燒錢不止、回報(bào)周期長、重資產(chǎn)等都是青客不能盈利的原因。在仍沒有解決這些難題時，實(shí)現(xiàn)盈利只是青客遙遠(yuǎn)的夢想，而在經(jīng)濟(jì)寒冬中又出現(xiàn)疫情這一重?fù)?，如何爭取資本市場的心已經(jīng)成為了一場生死時速的競賽。

烤架上的長租公寓

“我還活著！”這是2019年11月5日青客在納斯達(dá)克完成上市之后，其創(chuàng)始人兼CEO金光杰回國之后見到同行說的第一句話。

活著，已經(jīng)成為眾多深陷虧損泥沼里長租公寓平臺的目標(biāo)，這與長租公寓行業(yè)仍然處于快速發(fā)展期成為明顯反差。根據(jù)艾媒咨詢的數(shù)據(jù)，2018年國內(nèi)租賃市場房屋面積已經(jīng)達(dá)到67.3億平方米，而預(yù)計(jì)在2022年租賃面積將會達(dá)到80.6億平方米；還有2018年中國租賃市場租賃人口已有2.1億人，預(yù)計(jì)在2022年將會達(dá)到2.4億人。

Fastdata極數(shù)的調(diào)查顯示，在近三年的時間里銀行住房租賃授信突破1.2萬億元，企業(yè)住房租賃類ABS債券發(fā)行超過1370億元，在2019年前十個月以來創(chuàng)投資金對于長租公寓的融資將近120億元。

同時，國內(nèi)年輕人對于租賃觀念的改變也在促進(jìn)著租賃市場的發(fā)展，長租公寓的主體受眾即白領(lǐng)群體，其中認(rèn)為可以接受一輩子租房觀念的占比達(dá)到43%。

只是，在長租公寓看似一片光明前景的情況之下，長租公寓從2017年“國內(nèi)住房租賃市場元年”到2019年，不過兩年時間便開始處處暴雷。

“長租公寓爆倉，一定比P2P暴雷更厲害。”原我愛我家副總裁胡景暉2018年在媒體發(fā)布會上一語成讖。

高進(jìn)低出一直是長租公寓存在的痛點(diǎn)，為了搶占市場規(guī)模，擴(kuò)大自身房源，眾多長租公寓平臺不惜以高出市場價(jià)的20%-40%來進(jìn)行房源收購，從而導(dǎo)致成本上升，房租暴漲。在這種情形之下，資金鏈便成為長租公寓平臺的命門，一旦資金鏈出現(xiàn)斷裂，長租公寓平臺便開始出現(xiàn)問題。

根據(jù)相關(guān)公開信息統(tǒng)計(jì)，在2019年因經(jīng)營不善導(dǎo)致資金鏈斷裂的長租公寓平臺達(dá)到53家，當(dāng)中倒閉跑路共有45家，被收購的有4家，拖欠未付房租的有4家。

“青客的上市讓我們整個行業(yè)打了雞血。”新派公寓CEO王戈宏說。2019年年底在長租公寓行業(yè)一片慘淡中上市的青客，讓許多從業(yè)者松了一口氣。而在2020年春節(jié)過后的租房高峰期更是給了長租公寓行業(yè)一點(diǎn)盼頭，但是疫情的出現(xiàn)將市場回暖的可能性幾乎打散。

一方面，作為“國內(nèi)長租公寓第一股”，青客并沒有在上市之后順利上岸，仍在虧損的泥沼中掙扎。 青客2020年1月6日發(fā)布的最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在2019年財(cái)年青客凈收入為人民幣12.33億元，和上一財(cái)年相比增長38.6%；營業(yè)成本和費(fèi)用為人民幣16.821億元，和上一財(cái)年相比增長27.8%；凈虧損為人民幣4.98億元，同上一財(cái)年相比僅僅減少0.3%。

另一方面，疫情使復(fù)工周期變長，靈活的在家辦公讓流動人口返程延遲、分散，從而對租賃的需求也有所下降。 新增客源、房源的減少使長租公寓企業(yè)收入降低，同時一如既往的高成本讓其步履維艱。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2020年1月，18個重點(diǎn)城市住房租賃總成交量環(huán)比下降達(dá)到40.99%，相比2019年2月春節(jié)時期下跌18.21%；新增客源與房源總數(shù)環(huán)比減少42.64%、48.28%。

長租公寓行業(yè)長時間處在虧損的烤架之上，現(xiàn)在又增添了一把疫情的大火，讓長租公寓行業(yè)備受煎熬。其中，因上市而備受矚目的青客也并不能隔岸觀火，上市之后青客要對面問題同樣接連不斷。

IPO也補(bǔ)不了錢袋子

“長租公寓第一股”的名頭花落誰家的爭論由來已久，當(dāng)目光聚焦在行業(yè)巨頭自如和蛋殼之上的時候，卻被排行第三的青客悄無聲息拿下。但是青客CEO金光杰的上市夢并不那么圓滿，流血上市并沒能讓青客吹響勝利的號角。

青客早先號稱上市募資規(guī)模達(dá)到1億美元，但是在青客實(shí)際上市時其募資額僅為4590萬美元，和原先相比近乎腰斬一半。而且青客17.00美元的發(fā)行價(jià)僅僅維持了7個交易日便跌破，在2019年12月13日時，甚至徘徊在9.8美元左右。

盡管上市打通了融資的渠道，但青客創(chuàng)始人兼CEO金光杰還是感嘆過，赴美上市對于青客來說并不輕松，“在納斯達(dá)克IPO，心情是很復(fù)雜的，有一個字我可以用來形容的，就是‘貴’，貴到什么程度？打個比方，美國一家公寓品牌在納斯達(dá)克上市花了差不多五年的收入，這個是巨貴無比的一個成本。”

匆忙上市背后是青客“資不抵債”的窘境。根據(jù)青客招股書透露的信息截止至2019年6月底，青客總資產(chǎn)為20.35億元，總負(fù)債則達(dá)到27.03億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)132.83%。面對錢袋子越漏越大的重壓，青客只能尋求上市來緩解資金危機(jī)。

在青客的招股書中，營收的高速增長是其最為亮眼的地方。2017年青客總營收達(dá)到5.22億元，2018年為8.89億元，同比增長超過70%。在青客2019年第四季度的財(cái)報(bào)中，2019年財(cái)年的凈收入達(dá)到12.33億元，同比增長為38.6%。

但是對于青客來說高虧損也同樣如影隨影，2017年青客的虧損為2.45億元，2018年為4.99億元，2019年則為4.98億元，和上年同比僅僅減少0.3%。

除了高增長擺脫不了高虧損的同時，青客擴(kuò)張速度減慢也是明顯的問題。從拿房模式來看青客屬于分散式公寓運(yùn)營商，即從多個房東收房，改造成多個單間租給房客，從中賺取租金差。而青客能成為全國性企業(yè)最重要的一點(diǎn)，就是其初期房源數(shù)量的快速擴(kuò)張，從2012年底到2018年底，青客房源數(shù)量從900多間達(dá)到9.12萬間，復(fù)合年增率為114%。

青客創(chuàng)始人兼CEO金光杰曾經(jīng)表示過，公寓數(shù)量達(dá)到12萬間青客才有可能實(shí)現(xiàn)盈利。但是在2020年1月6日發(fā)布的最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，青客的房源數(shù)量為9.96萬間，和上年同期的9.65萬間相比，增長微乎其微，離12萬間房源目標(biāo)還相距甚遠(yuǎn)。

青客錢袋子的漏洞難補(bǔ)，再加上不知道什么時候才能實(shí)現(xiàn)的盈利目標(biāo)，讓青客看起來并不那么堅(jiān)固。而青客的速度之所以從初期快速擴(kuò)張到現(xiàn)在的減緩，除了長租公寓行業(yè)從野蠻回歸理性的間接因素之外，更重要的還是長租公寓行業(yè)賴以續(xù)命的租金貸受到了遏制。

續(xù)命租金貸受阻

2018年2月獲得千萬級融資的杭州長租公寓鼎家，在同年8月份宣告“爆倉”，稱因?yàn)榻?jīng)營不善的緣故導(dǎo)致資金鏈斷裂，停止繼續(xù)運(yùn)營。鼎家的爆倉帶來的直接后果就是約有4000戶租客的受損，涉及的網(wǎng)貸平臺達(dá)到六家，這件事讓租金貸浮出了水面。

“租金貸”即租客在與長租公寓平臺簽約的同時，還與金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同。金融機(jī)構(gòu)為簽約的租客代付全年租房費(fèi)用，租客則按月對金融機(jī)構(gòu)償還貸款。但是大多數(shù)的長租公寓平臺在與租客簽約時并不會明確告知租金貸的相關(guān)事宜，租客知之甚少。

由于長租公寓平臺和房東的支付存在著時間差，長租公寓平臺通常會將金融機(jī)構(gòu)支付的租金拿去搶占市場或者做投資其他項(xiàng)目。這樣一來長租公寓平臺資金就存在著流轉(zhuǎn)的余地，但是只要長租公寓平臺出現(xiàn)投資不慎，因資金鏈出現(xiàn)問題而倒閉，一房東不能收到租金勢必會將房收回，那么此時租客要面對的不僅僅是無房可住的情況而且還要背負(fù)金融機(jī)構(gòu)的分期貸款。

租金貸是眾多長租公寓出現(xiàn)暴雷的情況背后重要原因之一，為了杜絕長租公寓行業(yè)的亂象，相關(guān)部門對于長租公寓平臺做出了租金貸款不得超過租金收入30%、不得誘導(dǎo)租客簽約租金貸等要求。

租金貸對于長租公寓平臺來說無疑是一把懸在頭上的利刃。 在青客的招股書里顯示，截至2019年6月30日，青客已經(jīng)與11家金融機(jī)構(gòu)達(dá)成合作，為分期租賃貸款提供融資，青客租出的65.2%房源租金是由分期租賃貸款支付的。截至2019年6月30日，與青客合作的第一大和第二大金融機(jī)構(gòu)在未償還租賃貸款總額中占比50.5%與29.5%。

對于租金貸監(jiān)管政策的加強(qiáng)，無疑會讓青客的現(xiàn)金流和金融高杠桿下的租金受到影響。在青客2020年1月6日發(fā)布的最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，青客的凈收入為人民幣3.35億元，其中租賃服務(wù)的收入就達(dá)到了人民幣2.96億元，占比高達(dá)88.35%。

在尚未找到其他高增長的收入來源時，失去了租金貸這一支柱，青客盈利和跑馬圈地都成了挑戰(zhàn)，而青客其他的漏洞，也使其在漫長的低迷期中破綻百出。

二房東屋漏難補(bǔ)

作為租客與房東之間的二房東，如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的盈利是眾多長租公寓平臺的難題。而在青客自身內(nèi)部問題越發(fā)明顯的情況下，舊疾難去讓青客的步伐越來越沉重。

1.裝修大坑難出

SOHO中國董事長潘石屹曾經(jīng)表明，“長租公寓的回報(bào)率最高不超過1%，租房的價(jià)格再翻一番還是虧本的，賺錢的事情去做，不賺錢的事情別去做。別跟好多創(chuàng)業(yè)者一樣，以燒錢為榮，這是一條不歸路。”

二房東租房的差價(jià)難賺，一是瘋狂的抬價(jià)收房源，二是二房東面臨的裝修大坑難出。“你可以住的更好一點(diǎn)。”是一則自如廣為流傳的廣告語，裝修的舒適與完整是長租公寓平臺的賣點(diǎn)之一，所以對于租房的再裝修方面是長租公寓平臺支出的大頭。

從青客的招股書中可以得知，截至2019年上半年，青客的可租出單位為96854間，每間的平均月租為1149元，租金價(jià)差為25%。從以上數(shù)據(jù)可以得知，青客每間房每月的差價(jià)為287元，期間每間房的裝修成本為1.47萬元，也就是說需要4-5年青客才能回收裝修成本，而這當(dāng)中還不包括期間的管理費(fèi)用等。

除了高裝修成本之外，青客要面對的還有一個公寓裝修合規(guī)性問題。

為了快速回收成本，長租公寓平臺在拿到房源之后，會將房源迅速推向租客，因?yàn)榉吭吹闹每諘r間越長，二房東的損失就越大。金光杰曾表示過，長租公寓平臺的資金問題出現(xiàn)除了市場行情不樂觀之外，還有就是空置率過高。

這種情況之下，往往會出現(xiàn)公寓裝修不合格的問題。2018年自如甲醛房的問題被曝光在大眾面前，到如今大眾對長租公寓甲醛事件仍然心有余悸，而青客因?yàn)榧兹﹩栴}被投訴的新聞也并不在少數(shù)。

如何平衡好裝修成本和公寓裝修合規(guī)性問題，對于青客來說是想要實(shí)現(xiàn)盈利必須要邁出的一步。

2.性價(jià)比牌難打

青客，正如其名字一樣，做年輕人的生意。青客主要面對的群體是剛步入社會，事業(yè)正處于初期階段，收入較低的年輕人。

“月租低于2000元的長租公寓NO.1”是青客自身標(biāo)榜的標(biāo)簽。青客招股書中披露，青客平均稅前月租金僅為1149元，和蛋殼平均每月每個房間收入為2155元，性價(jià)比確實(shí)較為吸引租客。根據(jù)艾媒咨詢的數(shù)據(jù)，無論是以什么形式來租房，對于大多公寓的受眾群體而言普遍能接受的月租價(jià)格在1500-2000元的階段，能夠接受3000元以上的月租公寓者小于4%。

但要注意到的是青客更傾向于位置比較偏遠(yuǎn)便宜的房源，而且這樣的定位使青客對于裝修成本的投入加大。青客招股書中透露，其每間房的裝修成本為1.47萬元；而蛋殼披露出來的數(shù)據(jù)顯示，其每間房裝修成本為1.04萬元左右。

還有青客推行的“N+1”模式，也面臨著監(jiān)管難題。2019年7月北京地區(qū)對租房租賃方面明確規(guī)定了，應(yīng)當(dāng)要以原規(guī)劃設(shè)計(jì)來作為最小的租出單位，不能對房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行分割租出，對“N+1”模式亮紅燈。而上海地區(qū)雖仍然認(rèn)可“N+1”模式，但是也對其進(jìn)行更加嚴(yán)格的規(guī)定，單套住房客廳的使用面積不能小于12平方米，僅可隔斷一間房間租出，且需要按照相關(guān)政策進(jìn)行報(bào)備。

這樣一來青客可租出的單位減少，收入自然會受到影響，而青客是否能一如既往的保證性價(jià)比變得難說。

在青客2020年1月6日發(fā)布的2019年第四季度財(cái)報(bào)中，其可用出租單位為9.72萬間，和去年同比增長13.7%。在可用于租出單位增長較緩的同時，青客的租金利差在2019年Q4財(cái)報(bào)中也有所降低僅為19.1%，而上年同期為25.7%。

對于租賃收入占比高達(dá)80%以上的青客來說，可租出的房源多少與青客命運(yùn)緊緊相關(guān)，青客的創(chuàng)始人兼CEO金光杰認(rèn)為3萬-5萬間的規(guī)模是長租公寓企業(yè)生存的底線。而現(xiàn)在“N+1”模式受阻，青客仍然處于虧損狀態(tài)下，如何保證性價(jià)比然后繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模成了難題。

3.口碑下滑難解

青客上市后，金光杰在“品牌公寓CEO年會”上吐苦水：“有人指著青客的報(bào)表說，今年虧了好幾個億，去年也虧了好幾個億，這么多年加起來虧了大幾個億，但換一句話說，是不是這幾年我們用自己的錢補(bǔ)貼了租客大幾個億呢？為什么我們都補(bǔ)貼大幾個億還要挨罵呢？這對我們太不公平了吧。”

盡管金光杰認(rèn)為青客受了委屈，但是不能否認(rèn)的是青客口碑日漸走低的事實(shí)。

不止是青客至今沒有盈利的窘境，更多的還有青客與租客、房東之間的矛盾越來越大的難題。在黑貓和聚訴網(wǎng)上，有關(guān)于青客的投訴達(dá)到2432條、1138條，當(dāng)中押金難退、租金貸款、房東租金、網(wǎng)費(fèi)高昂、服務(wù)差等問題頻頻出現(xiàn)。在青客僅僅上市兩個月之后，其在南京的子公司便登上“黑榜”，租客與房東都陷入維權(quán)旋渦。在2019年3·15期間，媒體關(guān)于青客的各種問題報(bào)道也不在少數(shù)。

青客的招股書中披露的信息也說明了問題，近年來青客與租戶簽約的平均合同期限為11.7個月，但47.3%的租戶在合同尚未到期前就已經(jīng)退租，僅僅有5.1%的租戶選擇續(xù)租。青客在2020年1月6日發(fā)布的最新財(cái)報(bào)中，其在2019財(cái)年的銷售和營銷費(fèi)用同比增長14.9%至人民幣1.35億元，這和青客為樹立自身形象無不相關(guān)。

在租客和房東之間都不討好的青客，若是不能解決好相關(guān)問題，那么千里之穴有可能會潰于口碑。

黎明之前的戰(zhàn)爭

“青客上市的那一天，整個紐約時代廣場除了中央公園以外，都被它的綠色覆蓋了，很厲害。這證明長租公寓這個行業(yè)是有價(jià)值的，青客行，其他人也行。”新派公寓的CEO王戈宏在“品牌公寓CEO年會”上發(fā)言。

緊接著長租公寓平臺老二蛋殼的上市，加劇了長租公寓行業(yè)的白熱化。

眾所周知長租公寓行業(yè)的燒錢不止、回報(bào)周期長、重資產(chǎn)等問題仍然難解。國外二房東WeWork估值從將近500億美元暴跌至不足200億美元的慘烈，也說明了二房東的生意不好做。盡管長租公寓面向的是大眾，WeWork面向的是創(chuàng)企，但其虧損狀態(tài)與國內(nèi)長租公寓并沒有太大的區(qū)別。

長租公寓行業(yè)仍然處于長夜當(dāng)中，盡管青客搶先在長租公寓行業(yè)的兩巨頭自如與蛋殼之前上市，但與二者之間仍然存在著一定的差距。

截至2019年9月30日，青客擁有9.96萬個出租房源，95.8%的房源位于以上海為中心的長江流域城市群，這些房源貢獻(xiàn)了97.5%的收入。而這些房源大部分位于上海地區(qū)，北京、南京、武漢等地區(qū)青客在2018年左右才開始進(jìn)軍。

蛋殼招股書披露，蛋殼在中國13個城市展開運(yùn)營，截至2019年11月30日，蛋殼擁有43.2萬個出租房源，其中蛋殼在北上廣深等地區(qū)的房源將近占比一半。而自如更是在近期宣布，自身房源規(guī)模已經(jīng)突破100萬間，在全國9個城市的業(yè)主數(shù)量將近45萬，入住率達(dá)到95%，居于行業(yè)首位。

和二者相比，青客不僅在規(guī)模存在弱勢，在城市的分布上，除了上海以外也存在著一線城市擴(kuò)張不足的問題。

根據(jù)Fastdata極數(shù)《2019年中國長租公寓行業(yè)發(fā)展分析報(bào)告》：2019年，長租公寓用戶在一線城市的占比達(dá)到53.85%，在新一線的占比為35.08%，主要的競爭處在一線及新一線城市，新一線成為增量市場。

在長租公寓行業(yè)馬太效應(yīng)加劇的情況之下，青客能不能在黎明前的黑暗時刻，保全自身殺出重圍至關(guān)重要。

結(jié)語

青客在長租公寓行業(yè)一片慘淡中幾經(jīng)波折上市，給了眾多長租公寓平臺信心，但不可置否的是長租公寓行業(yè)的春天仍然沒有到來。而長租公寓行業(yè)苦苦等待的2020年春節(jié)過后返潮租房高峰期也被疫情影響，沒有回暖，甚至可以說是雪上加霜。

青客如何解決自身存在的諸多問題，都是其能否實(shí)現(xiàn)盈利的關(guān)鍵。在行業(yè)馬太效應(yīng)之下，眾多像青客一樣規(guī)模較小的長租公寓平臺如何在激烈競爭中，度過行業(yè)從野蠻回歸到理性的階段，是長租公寓行業(yè)的重要一節(jié)。

文/劉曠公眾號，ID：liukuang110

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