大多數(shù)行業(yè)的成長軌跡都是一條S型曲線。
啟動期被推上風(fēng)口，然后是資本和創(chuàng)業(yè)者的涌入，接下來因為過度瘋狂而跌落谷底，最終在洗牌賽后逐漸走向正常的軌道。
按照S型曲線的邏輯，不難將長租公寓進(jìn)行對號入座：
2016年在“房子是用來住的”的旋律下，長租公寓行業(yè)被徹底激活，在資本市場一時風(fēng)頭無兩，而為了搶占越來越多的市場份額，諸如高收低租、長收短付、租金貸等污點問題應(yīng)運(yùn)而生，2018年底開始的“爆雷”事件一直燒到了2020年末。
以至于在不久前的時候，蘑菇租房也曝出了爆雷的消息，蘑菇租房創(chuàng)始人兼CEO馬曉軍發(fā)布公告表示，由于2019年初融資未到位，加上戰(zhàn)略失誤、人力成本激增，公司陷入經(jīng)營危機(jī)。
長租行業(yè)似乎被蒙上了一層陰影，當(dāng)前的洗牌賽仍在繼續(xù)，不過行業(yè)也出現(xiàn)了一些變革的跡象。
北京出臺了針對租賃市場的“最嚴(yán)監(jiān)管”，為企業(yè)的“資金池”和“租金貸”雙雙戴上了枷鎖;長租行業(yè)的頭部玩家自如，也順勢推出了業(yè)主資產(chǎn)委托的新模式，戰(zhàn)略重心開始往重塑長租價值產(chǎn)業(yè)鏈的方向轉(zhuǎn)移。
01 長租背后的價值鏈
長租行業(yè)的發(fā)展，一度被貼上“二房東”的標(biāo)簽，然而背后的各環(huán)節(jié)的價值創(chuàng)造往往被忽略了。
長租公寓的背后涵蓋了家裝、服務(wù)賦能、平臺高效撮合交易等諸多環(huán)節(jié)，但過去一些激進(jìn)的玩家熱衷于“跑馬圈房”的燒錢游戲，練就的只有“規(guī)模”外功，在整個價值鏈層面鮮有創(chuàng)新。
此前的長租模式多半采用了全權(quán)包租的委托模式，即與房東簽訂三年以上的租期，然后對房屋裝修改造后通過平臺進(jìn)行出租，并匹配租期服務(wù)。而外界已習(xí)慣將焦點聚集在長租行業(yè)的前端——如二房東一樣拿房、裝修、出租，并沒有太多人去深究諸如裝修、服務(wù)、科技等背后的整個價值鏈。
然而傳統(tǒng)的全權(quán)包租方式在租賃大環(huán)境變化時不夠靈活，比如疫情的持續(xù)影響，長租平臺如果出租率有所下降，或大環(huán)境下租賃價格走弱，會出現(xiàn)價格倒掛、高收低出的局面。
一邊是長租發(fā)展近十年的積淀，一邊是模式亟待升級， 2021年的長租行業(yè)誰會最先謀求變局?
有些幸存的中小平臺逐漸放棄對房屋的改造裝修，放棄對品質(zhì)和服務(wù)的保障，重新走回二房東的時代。
但這似乎并不是一個好的選項。根據(jù)《2020中國青年租住生活藍(lán)皮書》顯示，房屋的品質(zhì)、租期的服務(wù)已經(jīng)是僅次于租金和交通區(qū)位的考量因素，對于90后、00后等新世代的年輕人而言，有超過6成人將長租機(jī)構(gòu)作為租房時的首選，“長租”的生活方式已經(jīng)深入人心。
或許還存在另一種思路，改變過去全權(quán)包租的路線，以賦能者的身份滲透到房屋委托的各個環(huán)節(jié)。比如根據(jù)租客的喜好需求，為房東提供從裝修設(shè)計到家具采購再到施工完善的一攬子服務(wù);通過互聯(lián)網(wǎng)賦能進(jìn)行快速交易撮合;租期服務(wù)讓業(yè)主租客省心省力。這既能滿足當(dāng)下租房主力軍對品質(zhì)的需求，也能將全委托模式變得輕快一些。
按照互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)的慣例，當(dāng)行業(yè)在一個方向上走進(jìn)死胡同的時候，賽場上聰明的玩家總是會找到新的方向突圍。
長租行業(yè)似乎也是如此，至少在洗牌賽已經(jīng)進(jìn)行到一定階段，行業(yè)漸漸回歸理性的時候，頭部長租企業(yè)不會放棄或弱化其核心競爭力，自如已經(jīng)將重心指向了整個長租價值鏈的重新塑造。
02 自如釋放的信號
重啟產(chǎn)業(yè)變革的長租公寓，正在趟出一條穩(wěn)健前行的新路子。
自如推出的名為“增益租”的新模式中，并未延續(xù)全權(quán)包租的策略，而是主打租金無差價、收益有保底、合約一年起等創(chuàng)新機(jī)制，與房東的關(guān)系也從過去單純的租賃委托，轉(zhuǎn)向合作共贏的伙伴。選擇在行業(yè)爆雷潮后的特殊節(jié)點上推出新模式，自如似乎有意向外界釋放一些變革的信號。
首先站在房東的立場上看，新模式隱藏了不少的彩蛋。
被疫情影響的儼然不只有長租平臺，在租房市場相對疲軟的局面下，不少年代老舊、裝修過時的房源早已喪失了對年輕人群的吸引力。自如借助“增益租”向老舊小區(qū)的房東們拋出了橄欖枝，通過自如在裝修環(huán)節(jié)的經(jīng)驗和能力輸出，或許可以解決老舊小區(qū)在租賃市場中不被青睞的現(xiàn)狀。
同時在新的委托模式下，自如將與業(yè)主共同確定房屋出租價格，并向業(yè)主完全公開實際出租收益，哪怕是在市場下行、出租情況不理想的情況下，自如也承諾將向業(yè)主支付八成左右的保底收益。也就是說，租金本身的透明性最大程度保障了業(yè)主的權(quán)益，而“保底收益”也為業(yè)主規(guī)避了市場下行的風(fēng)險，自如對新模式和市場前景展現(xiàn)了十足的信心。
最低僅需簽約一年的周期，同樣有著不可小覷的吸引力。以往動輒三年以上的租賃周期，嚴(yán)格限制了業(yè)主的資產(chǎn)配置需求，而高靈活性的新委托方式，無疑賦予了業(yè)主更大的自由度。
站在自如自身的立場上，新模式的推出也承載著新的戰(zhàn)略構(gòu)想。
一方面，新模式的出現(xiàn)有望盤活存量閑置房屋資產(chǎn)，諸如老舊小區(qū)、租賃周期短的房屋將加速投入市場，既能緩解住房需求的供需錯配問題，也將持續(xù)擴(kuò)大自如管理的房產(chǎn)規(guī)模，進(jìn)一步增強(qiáng)在市場中的話語權(quán)，夯實市場份額向頭部集中的格局。
另一方面，自如的商業(yè)模式在某種程度上由重變輕，省去了在房屋翻新改造等環(huán)節(jié)的硬性成本投入，將精力集中于品控、運(yùn)營和服務(wù)等環(huán)節(jié)，推動長租行業(yè)的模式優(yōu)化，進(jìn)而保障業(yè)主的穩(wěn)定收益，同時為租客提供多元化、個性化的租住新體驗。
作為市場份額和行業(yè)影響力最大的長租平臺，自如的主動求變勢必將為整個行業(yè)按下轉(zhuǎn)型升級的“快進(jìn)鍵”，并將重構(gòu)市場的生存法則。
03 行業(yè)走進(jìn)下半場
經(jīng)歷了洗牌賽和轉(zhuǎn)型升級的信號，長租公寓正在進(jìn)入下半場。
不同于上半場的暗流涌動和野蠻生長，理性經(jīng)營將是長租行業(yè)下半場的頭號命題，而在市場不斷糾偏的過程中，勢必會進(jìn)一步壓縮行業(yè)的灰色空間，不少腰部平臺可能將陸續(xù)退出長租的賽道。
一場“刮骨療毒”式的自我革命，預(yù)示著長租行業(yè)的徹底重塑。
比如在商業(yè)模式上，雖然打著長租公寓的招牌，可不少玩家并沒有跳出賺差價的“二房東”思維，甚至是一切亂象的根源所在。當(dāng)自如在“增益租”的新模式中奠定了租金收益透明化的基礎(chǔ)，場上的玩家們需要找到多元化的盈利渠道。
自如主動求變的底氣也在于此，過去幾年中自如不斷打磨長租價值鏈條，先后孵化了搬家、保潔、維修等服務(wù)體系，并且已經(jīng)給出了一份不錯的成績單：
2020年自如一站全包式精致搬家服務(wù)的訂單比去年同比增長67.48%，37%的租客每月定時購買一次保潔服務(wù)，對外維修項目累計訂單同比增長153.94%……與同類企業(yè)相比，自如已經(jīng)告別了一條腿走路的模式，徹底擺脫了“二房東”的身份，轉(zhuǎn)向圍繞居住體驗的一體化服務(wù)商。
再比如在競爭籌碼上，房屋規(guī)模在很長一段時間內(nèi)都是長租平臺的“核心武器”，但在商業(yè)模式變輕后，背后的運(yùn)營能力、供應(yīng)鏈能力和客戶服務(wù)能力，將是不同平臺較量的對象，注定會加速投機(jī)者的淘汰，市場份額向頭部平臺集中。
可以佐證的是，2020年倒下的長租平臺中，不少玩家的周轉(zhuǎn)率已經(jīng)低于50%，運(yùn)營能力的不足可以說是拖垮資金鏈的元兇之一。
而自如在這一方面的表現(xiàn)同樣可圈可點：根據(jù)自如在《2020長租消費新趨勢報告》中公布的數(shù)據(jù)，自如房源的平均出租周期為15天，遠(yuǎn)低于普租的45天，且所有房源的入住率都穩(wěn)定在90%以上……運(yùn)營能力曾經(jīng)是長租平臺活下來的關(guān)鍵，也將醞釀一場滾雪球式的市場演變。
不過對整個長租行業(yè)而言，破舊立新絕不是什么壞消息。租住服務(wù)的品質(zhì)化，將不斷強(qiáng)化租住功能，弱化房屋的金融屬性，符合“房住不炒”的社會意志;產(chǎn)業(yè)鏈上下游的服務(wù)優(yōu)化，無形中提高了長租公寓的進(jìn)入門檻，避免2019年前后的行業(yè)亂象再次上演，最終利好的將是租客和房東。
04 寫在最后
住的需求是剛性的，長租公寓絕不會是短暫的風(fēng)口。
即便是從自如誕生的2011年開始算起，長租公寓也剛剛走到第10個年頭。倘若用長遠(yuǎn)的目光審視長租行業(yè)，所謂的爆雷潮不過是行業(yè)進(jìn)化之路中的小插曲，隨著監(jiān)管的持續(xù)干預(yù)和自如等頭部玩家的推陳出新，長租行業(yè)在2021年初走上一條長且寬的大道。
有理由相信，經(jīng)過S型曲線的谷底后，自如新模式為行業(yè)摘掉“二房東”的帽子，長租行業(yè)的想象空間才剛剛開始。
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