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文 / 地產(chǎn)頻道

出品 / 節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)

外行人看孫宏斌是“白衣騎士”，在金科、萬(wàn)達(dá)、新湖中寶落難的時(shí)候，總能駕著“五彩祥云”做最帥的“接盤(pán)俠”。

行業(yè)里看孫宏斌，卻覺(jué)得他是一個(gè)發(fā)音不清楚，不擅長(zhǎng)演講，喜歡瘋狂收并購(gòu)，卻兜里永遠(yuǎn)有錢(qián)的人。

孫宏斌的錢(qián)是從哪里來(lái)的？他的第一筆錢(qián)是從柳傳志那借來(lái)的50萬(wàn)元。

拿到錢(qián)，孫宏斌在天津創(chuàng)辦了順馳，以房地產(chǎn)中介的身份進(jìn)入地產(chǎn)界，并孕育了日后中國(guó)地產(chǎn)界占有一席之地的融創(chuàng)中國(guó)。

截止2020年3月26日，融創(chuàng)聯(lián)通其合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司的土地儲(chǔ)備約2.39億平方米，土地儲(chǔ)備貨值預(yù)計(jì)約人民幣3.07萬(wàn)億元；論貨值，融創(chuàng)位居行業(yè)第一位，其土地儲(chǔ)備超82%位于一二線城市，平均土地成本僅約每平方米4306元；論規(guī)模，據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，按照2019年全口徑銷(xiāo)售規(guī)模，融創(chuàng)位列第四，僅次于“碧萬(wàn)恒”。

除了這些令人艷慕的數(shù)據(jù)，融創(chuàng)最為業(yè)界津津樂(lè)道的還是孫宏斌的“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”生意經(jīng)，增持金科、救助樂(lè)視、握手萬(wàn)達(dá)……盡管行業(yè)低迷，但孫宏斌依舊出手闊綽

不過(guò)，最近的融創(chuàng)有點(diǎn)反常。2020年4月以來(lái)，融創(chuàng)連續(xù)兩次減持當(dāng)年激烈追逐得來(lái)的金科（000656-SZ）股票，套現(xiàn)逾68億元。

/ 01 /

融創(chuàng)減持金科

孫宏斌的斷舍離

2020年5月6日、7日，融創(chuàng)旗下子公司在公開(kāi)市場(chǎng)通過(guò)大宗交易方式出售約2.67億股金科股票，約占金科已發(fā)行股本總數(shù)的5.00%。

以每股8元出售價(jià)，此次拋售融創(chuàng)將進(jìn)賬約21.36億元。而在前不久的2020年4月14日，融創(chuàng)剛剛轉(zhuǎn)讓給紅星集團(tuán)逾5.87股，套現(xiàn)約46.99億元。

兩次激情拋售，融創(chuàng)直接套現(xiàn)68億，實(shí)現(xiàn)稅前溢利約33.61億，其中18.76億預(yù)計(jì)歸入2020年度溢利。

兩次減持完成后，融創(chuàng)系合計(jì)持有金科逾7億股，占金科總股本的13.35%。

此次拋售與孫宏斌一貫激進(jìn)作風(fēng)格格不入。

孫宏斌一直信奉的法則是，別人后退我不退，別人快退我慢退，別人跑得快我跑得更快。

在孫宏斌的“激進(jìn)”下，融創(chuàng)“大半個(gè)江山”都是通過(guò)收并購(gòu)來(lái)的。

2015開(kāi)始，融創(chuàng)就已經(jīng)鮮少在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，主要通過(guò)收并購(gòu)來(lái)擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。

2015年，孫宏斌看中金科為新能源項(xiàng)目籌資定增。2016年融創(chuàng)斥資40億元參與定增，以4.41元/股的價(jià)格認(rèn)購(gòu)金科16.96%的股份。

或許是相中了金科這塊“肥肉”，一個(gè)月后融創(chuàng)再次加碼8.27億元買(mǎi)入金科3.04%股份，對(duì)金科持股比重上升至20%。

此次戰(zhàn)斗，融創(chuàng)獲得進(jìn)駐金科董事機(jī)會(huì)，并委任一員大將入席。

“司馬昭之心路人皆知”，為拿下金科，融創(chuàng)在2017年繼續(xù)增持金科3.14%股份，持股比例上升至23.14%，離黃紅云夫婦26.24%比重僅有一步之遙。

融創(chuàng)的“逼宮”引發(fā)深交所問(wèn)詢(xún)，融創(chuàng)方面在回復(fù)問(wèn)詢(xún)函中表示，增持是因?yàn)檎J(rèn)可金科股份的投資價(jià)值，并非主動(dòng)謀求上市公司控制權(quán)。

不過(guò)融創(chuàng)方面同時(shí)表示，在未來(lái) 12 個(gè)月內(nèi)，融創(chuàng)方面及其一致行動(dòng)人將以控股股東融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司董事會(huì)認(rèn)可的價(jià)格，繼續(xù)增持金科不少于2000萬(wàn)股。

這意味著，融創(chuàng)不排除成為第一大股東的可能性。

/ 02 /

與萬(wàn)達(dá)“勾搭”

錯(cuò)失金科控股良機(jī)？

此后雖然融創(chuàng)與金科又經(jīng)過(guò)幾個(gè)回合較量，但融創(chuàng)始終沒(méi)能控股金科。為什么？是因?yàn)閷O宏斌沒(méi)有這個(gè)本事嗎？

不然。2017年融創(chuàng)深陷與樂(lè)視“旋渦”。

在2017年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，孫宏斌大罵賈躍亭不愿吃虧，老賈不愿意“壯士斷臂”、“破釜沉舟”，你看老王！

在樂(lè)視身上融創(chuàng)計(jì)提了165億元損失，相當(dāng)于融創(chuàng)2017年凈利潤(rùn)（112億元）的1.5倍。

一邊與樂(lè)視甘璇，一邊在與金科上演“步步驚心”，多面手融創(chuàng)又爆出一大宗收購(gòu)驚爆業(yè)內(nèi)眼球。

2017年7月，融創(chuàng)公告斥資逾631.7億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目91%權(quán)益，以及76家城市酒店100%權(quán)益。

在簽署框架協(xié)議當(dāng)日，融創(chuàng)已經(jīng)向萬(wàn)達(dá)支付25億元定金。按約定，融創(chuàng)還須于2017年7月底前簽署正式協(xié)議，并在三天內(nèi)支付126.3億元。

及至第四筆付款，還是萬(wàn)達(dá)方面向融創(chuàng)貸款296億元貸款，融創(chuàng)再倒騰下手支付給萬(wàn)達(dá)。

彼時(shí)融創(chuàng)的興趣完全都在萬(wàn)達(dá)身上，包括金錢(qián)，或已經(jīng)無(wú)力追加對(duì)金科的投資。

經(jīng)歷2017年收并購(gòu)的笑與淚，截止2017年末，融創(chuàng)新增土地儲(chǔ)備約6764萬(wàn)平方米，其中權(quán)益土地儲(chǔ)備約5252萬(wàn)平方米。

2018年融創(chuàng)依然領(lǐng)銜收并購(gòu)頭把交椅。

在2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，孫宏斌表示，融創(chuàng)在2018年有200個(gè)成功并購(gòu)案例，并購(gòu)占到拿地比例將近70%，其中50%是并購(gòu)公司，還有20%是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)獲得的土地。

四處尋覓獵物的融創(chuàng)，依然沒(méi)有忘記金科這塊燙手山芋。

因?yàn)榫驮谌趧?chuàng)忙著與萬(wàn)達(dá)交易的時(shí)候，金科創(chuàng)始人黃紅云一刻也沒(méi)閑著，找外援、發(fā)債、對(duì)外擔(dān)保、財(cái)務(wù)資助、操持董事會(huì)……

然而孫宏斌怎肯就此罷休。2018年10月，雙方的股權(quán)拉鋸到了關(guān)鍵時(shí)刻，融創(chuàng)通過(guò)旗下三家公司持股27.67%，以0.0002%的極微弱優(yōu)勢(shì)首次超過(guò)黃紅云系。

眼見(jiàn)得勝利曙光在前，融創(chuàng)卻再一次與大股東席位失之交臂。

迅速反擊的黃紅云與女兒簽署一致行動(dòng)人協(xié)議，持股增至29.99%，重回大股東寶座。

此外金科還通過(guò)回購(gòu)股票注銷(xiāo)議案，黃紅云系的持股比例由29.99%變?yōu)?0.03%，而融創(chuàng)系的持股比例則由29.35%變?yōu)?9.38%。

步步緊逼，卻永遠(yuǎn)差那么一點(diǎn)點(diǎn)。融創(chuàng)到底需要多少錢(qián)才能拿下金科？

有業(yè)內(nèi)人士曾在2019年中期估算過(guò)，要約收購(gòu)資金不下兩三百億，孫宏斌不太會(huì)走到這一步，只能暫時(shí)屈當(dāng)投資人。

/ 03 /

2019年是融創(chuàng)最后并購(gòu)年？

不得不佩服孫宏斌老道的投資眼光。最好的永遠(yuǎn)在最后面。

舍了金科，融創(chuàng)很快便于2019年物色到更好的“獵物”。

公司一年斥資逾400億元納入泛海資產(chǎn)包、新湖中寶長(zhǎng)三角項(xiàng)目、長(zhǎng)實(shí)大連地塊到成都會(huì)展項(xiàng)目……

2019年融創(chuàng)收并購(gòu)已經(jīng)達(dá)到高潮。一手操盤(pán)收并購(gòu)業(yè)務(wù)的孫宏斌也正式成為“大地主”。

憑著這幾年在房地產(chǎn)市場(chǎng)大手筆并購(gòu)，孫宏斌和融創(chuàng)品牌早已名聲在外。王石隱退，王健林姿態(tài)變低，論房地產(chǎn)大佬近年出鏡率、知名度哪個(gè)能與孫宏斌比？

論房地產(chǎn)“打發(fā)”，孫宏斌早年說(shuō)別人后退我不退，別人快退我慢退，別人跑得快我跑得更快。

在2018、2019年房地產(chǎn)咋暖還寒之際，孫宏斌一直在進(jìn)，當(dāng)別人跑步出場(chǎng)的時(shí)候?qū)O宏斌果然跑得快。

孫宏斌在2019年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，今年融創(chuàng)需要優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，賣(mài)掉酒店、商業(yè)甚至一些樂(lè)園資產(chǎn)。

話音未落，融創(chuàng)就將金科的股票出手了。

這就是快！現(xiàn)在這個(gè)疫情節(jié)點(diǎn)，融創(chuàng)若想賣(mài)酒店、樂(lè)園等，得賤價(jià)賣(mài)還不一定有人接盤(pán)。要賣(mài)就要賣(mài)最值錢(qián)的。

而眼下，金科的股票正位于一年的高點(diǎn)。經(jīng)歷4月兩次減持，融創(chuàng)方面減持套現(xiàn)金額約68.35億元。

2019年孫氏大并購(gòu)猶在昨日，為何今日孫宏斌就大變風(fēng)格？

一句話，周期到底了。擴(kuò)張?zhí)?，還是要還的，2020年融創(chuàng)注定要收縮、調(diào)整、去化。

杰富瑞發(fā)表報(bào)告指，融創(chuàng)中國(guó)一個(gè)月內(nèi)第二次出售金科持股，該行認(rèn)為較預(yù)期為快，顯示集團(tuán)去杠桿的決心很強(qiáng)。

同時(shí)杰富瑞預(yù)測(cè)，融創(chuàng)會(huì)繼續(xù)出售金科持股。

/ 04 /

融創(chuàng)“后院”堆起的3000億負(fù)債

一直像“貪吃蛇”一樣尋覓獵物，即使孫宏斌再擅長(zhǎng)資本運(yùn)作，也難抵入不敷出。融創(chuàng)后院已經(jīng)堆起了巨額債務(wù)。

2019年末，融創(chuàng)借貸總額已經(jīng)高達(dá)3222.7億元，比2018年2294.1億元上升40%。

與前院收購(gòu)來(lái)的一攬子資產(chǎn)相比，融創(chuàng)的債務(wù)規(guī)模也相當(dāng)嚇人。債務(wù)堆積如山，融創(chuàng)如何還債？

截至2019年末，融創(chuàng)在手的非受限制現(xiàn)金約有779.4億元。

而同一時(shí)期公司一年內(nèi)即將到期的借貸及利息等款項(xiàng)約為1575.86億元，另外還有一年內(nèi)到期的貿(mào)易及其他應(yīng)付款項(xiàng)等大額支出在等著融創(chuàng)。

區(qū)區(qū)不到千億資金，遠(yuǎn)不能緩解融創(chuàng)的燃眉之急。

與此同時(shí)，融創(chuàng)融資也越來(lái)越貴。

2019年，融創(chuàng)的財(cái)務(wù)成本從2018年的28.9億元，增加到48.1億元。2019年公司加權(quán)平均實(shí)際利率為8.56%，遠(yuǎn)高于金茂、華潤(rùn)等房企融資利率水平。

2020年疫情加速房地產(chǎn)下行，融創(chuàng)的銷(xiāo)售去化也受到影響。在自身造血不足下，融創(chuàng)在年初發(fā)行美元債補(bǔ)血。

2020年1月8日，公司公告發(fā)行2025年到期的5.4億美元6.5%優(yōu)先票據(jù)融資，主要用于現(xiàn)有債務(wù)再融資。

美元債對(duì)于饑渴的融創(chuàng)來(lái)說(shuō)還是太慢。

2020年1月10日，融創(chuàng)又以42.8港元/股配售1.8692億股配售股份融資80億港元，創(chuàng)下近一年來(lái)房企配股融資最高金額紀(jì)錄。

又是美元債、又是配售，看來(lái)融創(chuàng)真的是缺錢(qián)了。

不過(guò)融創(chuàng)或許還能憋出一個(gè)大招。通過(guò)分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)上市，這樣又可以圈到一筆巨款。

免責(zé)聲明：文章內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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